房貸的金錢流向 以及超貸的問題
我想請問一些問題
假設今天跟建商買了一間房屋 成交價錢是 1000萬 這時候需要貸款
這時候去跟銀行談貸款，那麼假設鑑價的數字 x 貸款成數 = 可貸款金額 是否有可能高於成交價錢？還是銀行會看我們談妥的成交價錢，最後給予的貸款數字不會高於成交價錢？
另外還有一個複雜的問題，假設跟屋主購買預售屋，這時候換約需要給屋主已繳納的自備款+加上成交的價差，假設當初屋主跟建商談好的貸款成數是7成，那之後換約後，我們去跟別家銀行貸款成數是8成，中間有1成的貸款價差金額，是直接進到自己的戶頭嗎？我想問的是..貸款從銀行下來的金錢流向是如何 例如銀行->建商->買方？抑或是銀行->建商 銀行->買方？
謝謝回答，如果不懂問題的話，我可以再仔細描述的
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回答者： Jacky ( 專家 3 級 )
擅長領域： 貸款 | 儲蓄
回答時間： 2011-09-27 01:25:50
[ 檢舉 ]
問題一：
基本上一般銀行辦理房貸時有其鑑價制度，亦即它會參考你的買賣價與它自己的鑑價結果孰低為估價結果，並依該結果打折承做；所以有可能鑑價高或低於你的買賣成交價，但無論如何因為取低的為標準下，不會高過你的買賣價，打完折後正常情形也不會有超貸或全額貸款的情形；但話雖如此，實務上對建商完工個案之整批房貸有時也會讓步，即採該成交價為鑑估價後打折承做，早年在同業競爭下最高有九成貸款，即使不考慮打房的一些成數規定限制下，近年多已降至七至八成，重點能否超貸要看銀行能不能有效查核？有些建商會配合客戶融資需求除真實買賣契約外，再另立一份虛假灌水之契約，以較高之成交價與相同成數下得到較多的貸款，但由於整批房貸並非只有一戶，銀行可以對相同條件(如相近之成交時間與座落格局、坪數等）之其他借戶買賣價進行比對，很容易就被識破而改採其他購買戶較低的價格為鑑價標準，只是業務是人在做的，凡人就有弱點，常見會超貸的是建商與銀行行員勾結配合，有契約就照章全收，不少建商銷售時也不管客戶是否有能力承購，必要時就以假契約及內神通外鬼之配合行員進行超貸，很多買的輕鬆的客戶，後來經常也是還款還的痛苦的客戶；另一種超貸就是建案結案時之餘屋銷售，它的價格可能優於之前預售屋承買戶之價格，但建商另以之前價格出具假買賣契約辦理房貸，行員即使未與其勾結，但如新手戒心不足時，看看與同區其他購買者價格相當也就做了。
基本上，銀行會參考你的實際買賣價，而超貸是銀行三申五令嚴禁的，會嚴禁就是三不五時就會有行員敢做，但真假有時查核並不容易，且預售屋之興建建商多數都在辦理整批房貸之銀行辦有土地及建築融資，銀行辦了個人房貸就可以同時收回對建商的貸款，有時也不會太嚴格，何況不少建商與特定行員從土地融資開始就已建立良好互動關係，在房貸上有時也會睜一眼閉一眼。
少數銀行在辦理整批房貸時，也會除參考買賣成交價外，另立一通用標準而 適用所有個案，如每坪貸款不能超過多少萬元等，這在建案座落地點並非十分理想時常用，另一種情形就是這個建案賣的比鄰近類似建案高出很多時也會採用，此限制下配合的條件經常是如要貸超過此金額時，建商要對超出部份提供現金或存單為擔保。
問題二：
你所提的房貸之不同資金流向在整批房貸都有可能辦理，一種是預售戶出具撥款轉帳委託書，同意房貸撥款後直接轉給建商指定之帳戶（即建商以該建案在銀行借有土融建融時，此帳戶應係銀行控管之備償戶），另一種是先入購屋者帳戶內再轉出給建商，其轉出由房貸戶先行預留提款憑條憑以取款轉帳，此兩種處理方式目前以前者較多，因為建商在未取得貸款前就要先過戶給購屋者，其實它是會擔心的，故會想掌握貸款資金流向，但有時一個相同個案也有併行兩種方式供購屋者選擇，因為有的購屋者不願出具轉帳委託書，至於你提的一成差額問題，在第一種方式時你只要限定轉帳之金額為七成即可，另一成會撥入你的帳戶，在第二種方式時，會全數撥入你的帳戶，取款條寫七成的金額即可。
僅供參考
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